Сравнение рисков при покупке квартиры по доверенности и при личном присутствии продавца: Как защитить свои сбережения
Покупка недвижимости — это, как правило, одна из самых крупных и значимых финансовых сделок в жизни любого человека. На кону стоят огромные суммы, которые часто копятся десятилетиями или берутся в ипотеку на долгие годы. Именно поэтому вопросы юридической чистоты сделки и минимизации рисков выходят на первый план. Одним из ключевых факторов, определяющих уровень риска при оформлении договора купли-продажи, является формат участия продавца. Он может присутствовать на сделке лично, а может действовать через своего представителя по нотариально заверенной доверенности.
В этой статье мы подробно и развернуто разберем, чем отличаются эти два формата, какие скрытые угрозы таит в себе каждый из них и как покупателю обезопасить себя от потери денег и купленных квадратных метров.
Сделка при личном присутствии продавца: Золотой стандарт безопасности
Личное присутствие собственника квартиры на всех этапах сделки — от внесения аванса или задатка до подписания основного договора купли-продажи и передачи ключей — традиционно считается наиболее безопасным и предпочтительным вариантом для покупателя. Однако даже этот «золотой стандарт» не лишен определенных нюансов, которые необходимо учитывать.
Преимущества личного присутствия:
- Прямая идентификация личности. Покупатель, риелтор и сотрудник банка (если сделка ипотечная) имеют возможность лично сверить фотографию в паспорте с лицом человека, сидящего перед ними. Это практически исключает риск подлога документов, когда квартиру продает двойник или мошенник с переклеенной фотографией в украденном паспорте.
- Оценка адекватности и дееспособности. При личном общении можно визуально оценить состояние продавца. Не находится ли он в состоянии алкогольного или наркотического опьянения? Понимает ли он суть происходящего? Нет ли на него психологического давления со стороны третьих лиц, присутствующих на сделке?
- Прямые финансовые расчеты. Деньги передаются или переводятся непосредственно на счет законного владельца недвижимости, что делает финансовую цепочку максимально прозрачной.
Риски при личном присутствии (да, они тоже существуют):
Несмотря на кажущуюся безопасность, личное присутствие собственника не гарантирует полного отсутствия проблем. Продавец может состоять на учете в психоневрологическом (ПНД) или наркологическом (НД) диспансере. В таком случае, после завершения сделки, он сам или его родственники могут обратиться в суд с требованием признать договор недействительным на основании того, что продавец «не отдавал отчета своим действиям». Именно поэтому хорошим тоном и обязательным правилом на вторичном рынке является запрос у продавца актуальных справок из диспансеров перед сделкой.
Кроме того, существуют риски, связанные со скрытыми собственниками, невыделенными детскими долями при использовании материнского капитала или внезапно объявившимися претендентами на наследство. Подробнее о том, какие опасности кроются в таких ситуациях и как их избежать, исчерпывающе рассказывает данный источник.
Квартира по доверенности: Зона повышенного риска
Продажа недвижимости по доверенности — это ситуация, когда от имени собственника действует другое лицо (родственник, юрист, риелтор или просто знакомый). Доверенности бывают востребованы, если собственник живет за границей, тяжело болен, проходит срочную военную службу или просто является крайне занятым бизнесменом.
Для продавца это удобно. Для покупателя — это всегда красная тряпка и повод для проведения максимально жесткого аудита сделки. Риски возрастают многократно.
Ключевые угрозы при покупке по доверенности:
- Отзыв доверенности в день сделки. Согласно Гражданскому кодексу РФ, человек, выдавший доверенность (доверитель), имеет полное право в любой момент ее отменить. Представьте ситуацию: вы проверили доверенность за неделю до сделки — она была действительна. Вы приходите в банк, подписываете договор с доверенным лицом, закладываете деньги в ячейку. А за час до этого собственник пошел к нотариусу и отозвал доверенность. С юридической точки зрения, договор подписан лицом, не имеющим на это прав. Сделка ничтожна, Росреестр откажет в регистрации (или она будет оспорена в суде позже), а вернуть переданные деньги будет крайне сложно.
- Смерть или недееспособность доверителя. Доверенность автоматически прекращает свое действие в момент смерти доверителя. Если собственник квартиры, выдавший доверенность (например, пожилая бабушка), умирает за день до подписания договора купли-продажи, сделка становится незаконной. Квартира переходит в наследственную массу. Доверенное лицо, скрыв факт смерти (намеренно или по незнанию), продает вам квартиру. Вскоре появляются законные наследники, подают в суд, и вы остаетесь и без квартиры, и без денег.
- Подделка документов и мошеннические схемы. Именно через доверенности реализуется львиная доля мошеннических схем «черных риелторов». Доверенность может быть напечатана на украденном бланке, подписана подставным нотариусом или получена от собственника путем угроз, шантажа и обмана. Иногда доверенности оформляются на основании поддельных паспортов.
- Финансовые риски и налоги. Часто доверенное лицо просит перевести деньги за квартиру на свой личный счет, аргументируя это тем, что собственник за границей и ему сложно перевести средства. Это колоссальная ошибка для покупателя. Если собственник впоследствии заявит, что не получил денег от своего представителя, он оспорит сделку на основании неполучения оплаты по договору.
Как минимизировать риски, если сделки по доверенности не избежать?
Иногда квартира мечты продается именно по доверенности, а цена так привлекательна, что отказаться просто невозможно. Если вы все же решились на такой шаг, необходимо применять многоуровневую систему проверки.
- Проверка через реестр нотариальной палаты. Первое, что должен сделать покупатель или его риелтор — зайти на официальный сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и проверить доверенность по ее реквизитам. Сервис покажет, существует ли такой документ и не был ли он отменен. Эту проверку нужно делать несколько раз, включая утро в день подписания договора.
- Визуальный контакт с собственником. В эпоху цифровых технологий нет ничего сложного в том, чтобы организовать видеозвонок с реальным владельцем. В ходе разговора нужно убедиться, что он жив, здоров, подтверждает свое намерение продать квартиру на тех условиях и за ту цену, которые указаны в договоре, и осознает, что сделку от его имени проводит конкретный человек. Разговор лучше записать на видео, согласовав это с продавцом.
- Безопасные расчеты. Никакой передачи наличных в руки представителю! Никаких переводов на счет доверенного лица! Деньги должны перечисляться исключительно на безналичный банковский счет самого собственника (аккредитив или сервис безопасных расчетов). В этом случае у вас на руках остаются железобетонные банковские документы, подтверждающие, что оплату принял законный владелец.
- Титульное страхование. Если вы покупаете квартиру со сложной историей и по доверенности, рассмотрите возможность оформления полиса титульного страхования (страхование риска утраты права собственности). Если в течение трех лет (срок исковой давности) сделку признают недействительной, страховая компания компенсирует вам рыночную стоимость потерянной квартиры.
Выводы
Сравнивая два формата проведения сделки, можно с абсолютной уверенностью сказать: покупка квартиры при личном присутствии продавца в десятки раз безопаснее. Она позволяет избежать массы юридических коллизий, связанных с действием доверенности, и дает покупателю столь необходимый психологический комфорт.
Покупка квартиры по доверенности — это юридическая рулетка. Такая сделка требует от покупателя привлечения опытного юриста по недвижимости, глубокого анализа истории перехода прав на объект, проведения независимого расследования судьбы собственника и строгого соблюдения всех регламентов безопасных расчетов. Сэкономленные на услугах профессионалов деньги могут обернуться потерей всей суммы, отложенной на покупку жилья. Будьте бдительны, не стесняйтесь задавать неудобные вопросы и всегда требуйте исчерпывающих подтверждений легитимности каждого этапа сделки.
Сообщает ostrana.ru
Новость из рубрики: Статьи
Поделиться новостью:
Топ новости часа
Топ новости часа- Китай завалил Россию и весь мир поддельными видеокартами GeForce. Nvidia начала жестоко мстить...
- NVIDIA выпустила GeForce Hotfix 566.45, устраняющий зависания в игре Indiana Jones and the Great Circle...
- Новые возможности совместной работы: МТС Линк представил инструмент для создания документов, таблиц и презентаций...
- Губернатор Александр Богомаз: «Продукты, которые производятся на территории Брянской области, должны присутствовать в торговых сетях, и на их цену не должны накладывались издержки логистической цепочки!»...
- Схема ЦБ по работе ПИФов с замороженными бумагами потребует изменения закона...
- В какие реальные активы вкладывать инвестору...
11:10, 26 Июл На этапе созвона. Что спросить у продавца квартиры перед просмотром? Чтобы не тратить время на неподходящие квартиры, достаточно задать несколько вопросов их владельцам....
08:30, 15 Июл Сравнение Pixel 7a vs iPhone SE: ТОП ЗА СВОИ ДЕНЬГИ? Этих двоих называют бюджетниками. Звучит как ругательство, да? Но в то же время это возможно тот самый топ за свои деньги от самих Apple и Google. На...
23:00, 08 Июл Как пассажиры могут защитить свои права при задержках авиарейсов В период пикового курортного сезона задержки авиарейсов встречаются довольно часто. Иногда туристам приходится провести несколько часов в закрытом са...
13:20, 11 Май Эксперт: защитить свои деньги от телефонных мошенников легко и просто В 2022 году телефонные мошенники украли у россиян 14 млрд руб. Как сохранить сбережения от жуликов; как отличить сотрудника правоохранительных органо...
18:03, 08 Май Основные признаки недобросовестного юриста при ведении сложных дел о недвижимости: как защитить свои интересы и не лишиться имущества Основные признаки недобросовестного юриста при ведении сложных дел о недвижимости: как защитить свои интересы и не лишиться имущества
Сделки с недви...
10:10, 29 Апр Компания СКФ (подшипники) заявила о дальнейшем присутствии в России Недавно руководство шведской группы компаний SKF сообщило о подготовке планов по прекращению операционной деятельности в России. Однако все не так пр...
05:20, 24 Окт Квалифицированный сертификат не выдают по доверенности Письмо Федеральной налоговой службы от 30 сентября 2022 г. № ПА-19-24/220@ О получении квалифицированного сертификата по доверенности...
07:50, 04 Окт Летенков: продажа недвижимости по доверенности снижает стоимость жилья За последнее время в России доля продажи жилья по доверенности через третьи лица существенно возросла из-за отъезда россиян за границу, заявил экспер...
10:30, 10 Мар ВС запретил взыскивать цену брендовых вещей с продавца контрафакта Dior и Chanel потребовали взыскать с предпринимателя, который продавал подделки, полную стоимость брендовых аксессуаров. Истцы посчитали, что так мож...
11:20, 11 Апр Депутат Картаполов: повестка будет считаться полученной после размещения в личном кабинете на «Госуслугах» Повестка в военкомат будет считаться полученной с момента ее размещения в личном кабинете военнообязанного на портале «Госуслуги». Об этом глава коми...
05:00, 16 Май Эксперт ответил, зачем нужны сбережения в валюте Формирование валютной части сбережений будет разумным шагом независимо от ситуации на валютном рынке, считает главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич...
10:00, 23 Мар Сбережения не уберегли от потребления // ЦБ сохранил ставку в надежде на охлаждение спроса Банк России по итогам мартовского заседания сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых. Регулятор обсуждает, насколько устойчивым является замедл...
20:20, 18 Фев Глава Банка России рассказала о лучшем способе хранить сбережения Многие россияне постоянно задаются вопросами о том, какой способ сбережения честно заработанных денег является наиболее эффективным и надежным. Треть...
04:20, 11 Дек В Смоленске сделали прогноз рисков на воскресенье Среди главных рисков 11 декабря — ДТП, обрывы ЛЭП и обрушение ветхих конструкций. Об этом сообщает региональное МЧС. Среди наиболее вероятных р...
15:00, 18 Окт Нефти тяжело расти только за счёт рисков Влияние на рынок:2На прошлой неделе нефть совершала любопытные движения. Открыв прошлую неделю с гэпом на 2.3% и быстро доведя рост до 5.2%, цена ста...
09:00, 31 Июл Американцы сокращают сбережения, как они делали перед крахом рынков в 2000, 2008 годах Влияние на рынок:3Американцы в июне наращивали расходы (+1.1%) быстрей доходов (+0.6%). Оба показателя превысили ожидания, что является бычьим сигнал...
22:10, 25 Янв В «Роснано» испугались рисков из-за ненадёжных участников договорных отношений ООО «УК «Роснано» объявило тендер на организацию и информирование служб госкомпании об участниках договорных отношений, чьи действия могут обернуться...
04:00, 12 Май Замгенсека НАТО заявил, что в альянсе не видят рисков от России На фоне начала проведения Российской Федерацией спецоперации по демилитаризации и денацификации Украины со стороны Запада было усилено санкционное да...
00:20, 29 Окт OCS предлагает сервисы StormWall для защиты от DDoS-рисков и хакерских атак Компания StormWall предлагает рынку решения в области информационной безопасности — сервисы на основе искусственного интеллекта для защиты от DDoS-ат...
09:20, 18 Дек Центробанк России назвал один из главных рисков для российской экономики Экономика России в 2022 году продемонстрировала настоящие чудеса устойчивости несмотря на многочисленные экономические санкции, введенные странами За...
21:44, 01 Дек iPhone - сравнение моделей из 12 серии Выбрать телефон, отвечающий всем потребностям пользователя, непросто, а количество моделей, доступных на рынке, огромно. Однако, если вы читаете эту ...
07:50, 18 Окт Что будет с экономикой России курсом рубля и как сейчас сохранить сбережения. Депутат Госдумы дает проверенные советы Глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков ответил на наши вопросы в эфире радио «КП»...
19:00, 09 Фев Подготовлены программы профилактики рисков на 2024 года для надзора за безопасностью донорской крови Среди мероприятий: информирование, обобщение правоприменительной практики, объявление предостережений, консультирование и профилактический визит....
15:40, 15 Июн Xiaomi Pad 6 против Pad 5: сравнение характеристик старого и нового планшета В 2021 году китайская компания Xiaomi вернулась на планшетный рынок со своим новым планшетом под названием Xiaomi Pad 5. А спустя два года, весной 20...
06:30, 15 Фев Любителям собирать компы с помощью AliExpress: сравнение Xeon E5-2640 V4 и E5-2666 V3 Ведущий YouTube-канала Miyconst проверил в играх и рабочих программах процессоры Xeon E5-2640 V4 и E5-2666 V3 и сказал, стоит ли их заказывать из Кит...
12:30, 05 Ноя Старушка PlayStation 4 справляется с God of War: Ragnarok, но шумит, «как реактивный двигатель». Появилось сравнение с PS4 Pro и PS5 God of War: Ragnarok, как известно, выйдет и на PlayStation 4. Более того, разработчики уже заявляли, что игра создавалась в первую очередь именно дл...
12:10, 19 Сен Ведущий El Chiringuito извинился перед Винисиусом за сравнение с обезьяной: «Высказывания были неуместными, но они не расистские» Ведущий шоу El Chiringuito Хосеп Педрероль извинился за сравнение с обезьяной вингера «Реала» Винисиуса....
08:40, 03 Мар Блогеры показали 12 минут геймплея ремейка Resident Evil 4 и новое сравнение с оригинальной игрой Capcom продолжает продвигать ремейк культового экшена Resident Evil 4. На днях японский издатель и разработчик поделился с профильной прессой несколь...
17:50, 24 Фев ВНЖ на Мальте при покупке недвижимости Мальта все чаще рассматривается иностранцами, как вариант для получения ВНЖ и второго гражданства. Подробнее о получении ВНЖ Мальты за инвестиции мы ...
03:30, 18 Дек Как защитить аккаунт в Telegram Эксперт «Лаборатории Касперского» Сергей Голованов прокомментировал массовые попытки краж аккаунтов у пользователей мессенджера Telegram и объяснил, ...
11:50, 20 Июл Секреты экономии при покупке вторичного жилья Многие жители Брянска и других городов страны предпочитают решать жилищный вопрос посредством покупки вторичной недвижимости....
09:00, 16 Июл ФАС одобрила сделку по покупке российского бизнеса OBI Немецкая DIY-сеть вышла на российский рынок в 2003 году, открыв 27 гипермаркетов. В марте магазины приостановили работу в РФ из-за спецоперации, зате...
04:00, 25 Апр Xiaomi 13 Ultra против Samsung Galaxy S23 Ultra: сравнение главных флагманов 2023 года Xiaomi 13 Ultra и Samsung Galaxy S23 Ultra — одни из главных флагманов первой половины 2023 года. Оба смартфона могут похвастаться потрясающим дизайн...
11:10, 03 Май Google Pixel 7a: комплектация, сравнение с Pixel 6a и подробные характеристики Релиз Google Pixel 7a состоится через восемь дней, однако в сеть просочились официальные маркетинговые материалы, подробно описывающие функциональные...
03:10, 13 Апр Губернатора просят защитить "дом Кибальникова" Руководитель саратовского движения "Жить здесь!" Александр Ермишин просит губернатора Романа Бусаргина организовать музей в доме, где жил скульптор А...
12:10, 03 Фев Власти обещают защитить НКО от кибератак В Госдуму внесут законопроект о предоставлении специальной инфраструктуры организациям, которые помогают фронту...
05:20, 04 Апр Смолянин лишился 200 тысяч рублей при покупке биткоинов 23-летний парень попался на обман аферистов. Его «окучивал» мошенник в сети Интернет. В полицию поступило заявление от молодого человека, к...
22:00, 15 Окт Microsoft закрывает сделку по покупке Activision Blizzard Microsoft закрывает сделку по покупке Activision Blizzard, производителя Call of Duty, после антимонопольных споров. В пятницу Microsoft завершила сд...
05:00, 28 Мар Стартап ИИ Perplexity подтверждает интерес к покупке TikTok Стартап в сфере искусственного интеллекта (ИИ) Perplexity в пятницу выразил свою заинтересованность в покупке TikTok, которому грозит крайний срок пр...
21:00, 24 Дек Xerox договорилась о покупке производителя принтеров за $1,5 млрд Американская Xerox купит производителя лазерных принтеров Lexmark. Сумма сделки — $1,5 млрд, что включает долги компании. Закрытие ожидается в первом...
00:50, 12 Мар Илон Маск заинтересован в покупке закрытого банка SVB Закрытие регуляторами Банка Кремниевой долины (SVB), одного из крупнейших банков США, наделало много шума и привело к серьезнейшим последствиям....
04:00, 22 Дек БЭБ разоблачило растрату в Киевской области при покупке томографа Детективы территориального управления Бюро экономической безопасности (БЭБ) в Киевской области расследуют уголовное производство по факту присвоения ...
19:00, 13 Фев Сообщения о покупке Алжиром российских Су-57 пока не подтвердились Сегодня, 13 февраля, несколько зарубежных интернет-изданий, специализирующихся на оборонной тематике, сообщили, что власти Алжира подтвердили покупку...
02:00, 08 Июл Саратовского риелтора обманули в Интернете при покупке Porsche В Энгельсе Саратовской области 38-летний гендиректор риелторской фирмы был обманут мошенниками при попытке приобрести автомобиль Porsche. Об этом соо...
08:40, 16 Авг Минстрой планирует защитить залоговых кредиторов Залоговые кредиторы застройщика, которые не участвуют в строительстве объекта, находятся в уязвимом положении. На эту проблему обратил внимание Конст...
15:00, 05 Дек Российские автомобили попробуют защитить от хакеров Но установка софта для информационной безопасности может повысить цену новых машин, предупреждают эксперты...
18:20, 06 Апр Как с помощью ПО защитить ваше информационное поле Только на первый взгляд может показаться, что различные устройства для мгновенного уничтожения цифровых информаций на носителях — это техника и...
20:30, 07 Сен Azur Games объявил о покупке авторов Mushroom Wars Компания Azur Games все активнее с точки зрения M&A. Мобильный издатель стал владельцем 81% акций студии, разработавшей серию игр Mushroom Wars. Сумм...
22:30, 26 Ноя Депутат Госдумы обвинила Киркорова и Лазарева в покупке детей Депутат Госдумы Нина Останина заявила, что российские певцы Филипп Киркоров и Сергей Лазарев пропагандируют нетрадиционные ценности. По словам парлам...
08:30, 11 Сен Как ужиться с газовой колонкой: советы по покупке и правила безопасности Рассказываем, как выбрать колонку и какие правила соблюдать, чтобы жить в безопасности и не тратить лишние деньги....
21:20, 19 Июл Минобороны Казахстана опровергло сообщения о покупке турецкой бронетехники На сегодняшний день никаких договоренностей о поставке бронетехники турецкой стороной не имеется", - заявили в военном ведомстве страны....
13:20, 13 Май Илон Маск сообщил о приостановке сделки по покупке Twitter Илон Маск заявил, что приостанавливает сделку по покупке Twitter. Это необходимо, чтобы выяснить сколько процентов аккаунтов соцсети являются спамовы...
06:00, 14 Июл Уголовное дело о покупке иномарки для главы района прекращено Энгельсский районный суд Саратовской области прекратил уголовное дело о покупке автомобиля для главы района Дмитрия Плеханова. Об этом сообщается на ...
18:20, 29 Апр Как защитить компанию от интернет-угроз в условиях санкций Около половины российских организаций сегодня нуждаются в срочном импортозамещении, особенно с учетом того, что в нынешних условиях киберриски увелич...
23:00, 18 Ноя Россиянам рассказали, как защитить ребенка от насильников-педофилов Маньяки, насильники, педофилы и другие персонажи с различными психическими и секусуальными отклонениями представляют серьёзную угрозу не только для в...
11:00, 19 Авг Белоснежка и солнце: как защитить светлую кожу летом Загар — это современно, красиво, это про здоровье. Если всего в меру, и если солнечные лучи попадали на кожу ранним утром или после 17.00....
21:30, 07 Июн Как защитить провода от зубов питомца: 5 действенных способов Собрали несколько действенных лайфхаков, которые помогут вам обезопасить домашних животных при встрече с электрическими проводами....
02:50, 09 Янв Nikkei: США намерены защитить японские спутники от нападения Соединенные Штаты будут защищать японские спутники от нападения в рамках Договора о взаимном сотрудничестве и гарантиях безопасности между США и Япон...
15:20, 31 Мар Водяные знаки ChatGPT могут защитить от дезинформации Водяные знаки ChatGPT, DALL-E и других генеративных ИИ могут помочь защитить от мошенничества и дезинформации. Вскоре после того, как просочились слу...
21:50, 24 Фев Как цифровые двойники могут защитить производителей от кибератак Подробные виртуальные копии физических объектов, называемые цифровыми двойниками, открывают двери для более качественных продуктов в автомобильной, м...